Airbnb Steuern & Recht in Deutschland
Stand: 2026. Dieser Leitfaden ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bitte prüfen Sie die konkreten Anforderungen Ihrer Stadt und lassen Sie sich individuell beraten.
Wer eine Wohnung in Deutschland kurzzeitig über Airbnb, Booking.com oder ähnliche Plattformen vermietet, bewegt sich in einem dichten regulatorischen Umfeld: kommunales Zweckentfremdungsrecht, Gewerbeordnung, Umsatzsteuer- und Einkommensteuergesetz sowie lokale Beherbergungsabgaben greifen alle gleichzeitig. Dieser Leitfaden fasst die wichtigsten Pflichten für Eigentümer zusammen — von der Anmeldung bis zur Abrechnung.
1. Zweckentfremdungsverbot
In vielen deutschen Großstädten — darunter Berlin, München, Hamburg, Köln, Frankfurt und Stuttgart — gilt ein Zweckentfremdungsverbot. Wohnraum darf dort nicht ohne Genehmigung dauerhaft zu anderen Zwecken als dem Wohnen genutzt werden. Kurzzeitvermietung an Feriengäste zählt in der Regel als Zweckentfremdung, sobald bestimmte Grenzen überschritten werden.
Üblich sind zwei Modelle: entweder ist die Vermietung der eigenen Hauptwohnung bis zu einer bestimmten Tagesanzahl pro Jahr (z. B. 90 Tage in Berlin) genehmigungsfrei, oder es wird eine registrierungspflichtige Wohnraumnummer vergeben, die im Inserat angegeben werden muss. Verstöße werden mit Bußgeldern von bis zu 500.000 € geahndet. Prüfen Sie deshalb immer die aktuelle Zweckentfremdungssatzung Ihrer Kommune, bevor Sie ein Inserat online stellen.
2. Registrierungs- & Wohnraumnummer
Städte mit Zweckentfremdungsverbot verlangen fast immer eine Registrierungsnummer für jedes Inserat. Diese Nummer wird beim örtlichen Bezirks- oder Wohnungsamt beantragt und muss in Airbnb-, Booking- und Vrbo-Listings sichtbar hinterlegt sein. Plattformen sind seit den letzten Novellen verpflichtet, Anzeigen ohne gültige Nummer zu entfernen.
3. Gewerbeanmeldung — ja oder nein?
Die private Vermietung von Wohnraum gilt einkommensteuerlich zunächst als Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) und ist nicht automatisch ein Gewerbe. Ein Gewerbe entsteht erst, wenn hotelähnliche Zusatzleistungen hinzukommen — etwa täglicher Wäsche- oder Zimmerservice, Frühstück, Rezeption, oder wenn mehrere Objekte in einem unternehmerischen Umfang vermietet werden.
In diesen Fällen ist eine Gewerbeanmeldung beim örtlichen Gewerbeamt Pflicht. Konsequenzen: Gewerbesteuerpflicht (mit Freibetrag von 24.500 € Gewinn pro Jahr), Mitgliedschaft in der IHK und in der Regel Anwendung des gewerblichen Umsatzsteuersatzes.
4. Umsatzsteuer
Kurzzeitvermietung ist umsatzsteuerpflichtig — anders als die langfristige Wohnraumvermietung, die von der Umsatzsteuer befreit ist. Für Beherbergungsleistungen gilt der ermäßigte Steuersatz von 7 %; für Zusatzleistungen wie Reinigung, Parkplatz oder Frühstück kann der Regelsteuersatz von 19 % anfallen.
Wichtig ist die Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG: Wer im Vorjahr unter 22.000 € und im laufenden Jahr voraussichtlich unter 50.000 € Umsatz bleibt, kann auf den Ausweis der Umsatzsteuer verzichten. Für viele Ein-Objekt-Vermieter ist das die passende Variante, allerdings entfällt dann auch der Vorsteuerabzug.
5. Einkommensteuer
Einnahmen aus Kurzzeitvermietung sind grundsätzlich steuerpflichtig und müssen in der Einkommensteuererklärung deklariert werden — je nach Einordnung als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Anlage V) oder als gewerbliche Einkünfte (Anlage G). Absetzbar sind unter anderem:
- anteilige Abschreibung (AfA) auf das Gebäude
- Zinsen für Immobilienkredite
- Grundsteuer, Versicherungen, Hausgeld
- Reinigungs-, Wartungs- und Reparaturkosten
- Provisionen an Plattformen und Management
- Einrichtung und Verbrauchsgüter
Wird die Wohnung teilweise selbst genutzt, müssen Kosten anteilig aufgeteilt werden. Eine saubere Belegführung ist Pflicht.
6. Bettensteuer / Übernachtungssteuer
Zahlreiche Städte erheben eine kommunale Übernachtungssteuer — bekannt als Bettensteuer, City Tax oder Kulturförderabgabe. Die Sätze reichen typischerweise von 5 % des Übernachtungspreises (z. B. Berlin, Hamburg) bis zu festen Beträgen pro Gast und Nacht. Die Steuer ist vom Gastgeber einzubehalten, monatlich oder quartalsweise beim Finanzamt der Stadt anzumelden und abzuführen. Rein geschäftlich veranlasste Übernachtungen sind meist befreit — hier benötigen Sie eine Bescheinigung des Gastes.
7. Meldepflicht der Gäste
Nach dem Bundesmeldegesetz (§ 29 BMG) sind Beherbergungsbetriebe verpflichtet, für jeden Gast einen besonderen Meldeschein zu führen. Ausländische Gäste müssen ihren Pass vorzeigen; die Meldescheine sind ein Jahr aufzubewahren und den Behörden auf Anforderung vorzulegen.
8. Wohnungseigentums- & Mietrecht
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann die kurzzeitige Vermietung durch Beschluss oder Teilungserklärung eingeschränkt sein. Der BGH hat 2019 entschieden, dass ein nachträgliches Verbot durch Mehrheitsbeschluss unzulässig ist — bestehende Regelungen in der Teilungserklärung sind aber wirksam. Wer zur Miete wohnt, benötigt in der Regel die ausdrückliche Zustimmung des Vermieters für Airbnb-Vermietung.
9. Versicherungen
Die private Hausrat- und Haftpflichtversicherung deckt gewerbliche Kurzzeitvermietung meist nicht ab. Empfehlenswert sind eine Ferienwohnungs- oder Betreiberhaftpflicht sowie eine Inhalts- und Gebäudeversicherung, die explizit Kurzzeitvermietung einschließt. Plattform-Garantien wie AirCover ersetzen keine eigene Versicherung.
10. Checkliste für rechtssicheres Vermieten
- Zweckentfremdungssatzung der Kommune prüfen und ggf. Genehmigung beantragen
- Registrierungsnummer beantragen und in jedem Inserat hinterlegen
- Prüfen, ob eine Gewerbeanmeldung nötig ist
- Steuerliche Anmeldung beim Finanzamt (Fragebogen zur steuerlichen Erfassung)
- Kleinunternehmerregelung oder Regelbesteuerung wählen
- Bettensteuer beim zuständigen Amt anmelden
- Meldescheine für jeden Aufenthalt führen
- Passende Versicherung abschließen
- WEG-Teilungserklärung oder Mietvertrag auf Zulässigkeit prüfen
Sie möchten sich nicht selbst darum kümmern?
Wir übernehmen für Eigentümer in ganz Deutschland die komplette rechtskonforme Abwicklung — von der Registrierungsnummer über die Bettensteuer-Abführung bis zur monatlichen Abrechnung. Schreiben Sie uns an jonas.moser@buenopartment-management.de — wir prüfen die Anforderungen für Ihre Stadt und Ihre Immobilie in einem kostenfreien Erstgespräch.